Le 10 cose da sapere sul mutuo

Con il termine mutuo si indica comunemente il prestito che viene concesso da una banca per l’acquisto (o la ristrutturazione) di un immobile. Il contratto di mutuo, dunque, coinvolge due soggetti: il mutuante, colui che eroga il denaro (o una quantità di beni fungibili) e il mutuatario ovvero colui che si impegna alla restituzione. I mutui si distinguono in ipotecari e chirografari in base alla garanzia che viene richiesta. Nei mutui ipotecari viene richiesta un’ipoteca, generalmente su di un immobile, mentre nei mutui chirografari la sola garanzia è rappresentata dall’impegno al rimborso sottoscritto dal debitore.

La banca valuta il merito creditizio del richiedente, ossia le sue capacità economiche, finanziarie e patrimoniali, di sostenere la restituzione del mutuo. Per effettuare questa verifica la banca si avvale anche di informazioni ottenute tramite la consultazione di banche dati. In particolare, viene valutato il rapporto tra reddito e rata del mutuo: in genere la rata non deve superare un terzo del reddito per garantire che il rimborso del mutuo sia sostenibile nel tempo.

Inoltre, la banca valuta il valore dell’immobile per il quale è richiesto il mutuo. Solitamente, l’importo del mutuo non supera l’80% del valore dell’immobile, stabilito in base alla perizia di un tecnico, generalmente nominato dalla banca. In taluni casi i mutui vengono concessi anche per importi eccedenti l’80% del valore dell’immobile, ma in questo caso, è possibile che vengano richieste maggiori garanzie o applicate condizioni economiche più svantaggiose.

È fondamentale valutare con attenzione l’impatto del mutuo sulle proprie finanze per fare in modo che la restituzione del mutuo sia sostenibile nel tempo ed evitare imprevisti.

I principali elementi da valutare sono:

• l’importo complessivo del finanziamento e della singola rata;
• il tasso applicato al mutuo, ossia il costo del finanziamento;
• la durata del mutuo;
• le spese notarili e le ulteriori spese per la concessione e la stipula del mutuo (istruttoria della pratica, perizia dell’immobile, assicurazione obbligatoria incendio e scoppio).

Il tasso d’interesse che viene applicato ad un mutuo è composto dal parametro di riferimento e dallo spread. Il parametro di riferimento è un tasso interbancario utilizzato nei Paesi della UE ed esprime il costo del capitale finanziario all’ingrosso. Per i tassi variabili può essere l’Euribor o il tasso BCE, mentre per i mutui a tasso fisso è l’Eurirs. Lo spread è la maggiorazione percentuale che si aggiunge al parametro di riferimento, varia da una banca all’altra ed esprime il margine applicato dall’istituto rispetto al costo all’ingrosso.

I tassi di interesse comunemente applicati sono fisso o variabile, ma esistono ulteriori tipologie di tasso.

TASSO FISSO

Il tasso d’interesse rimane invariato per tutta la durata del mutuo, come l’importo delle singole rate.

TASSO VARIABILE

In questo caso, il tasso d’interesse previsto cambia nel tempo in base all’andamento del costo del denaro a cui è agganciato. Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse e di conseguenza l’importo delle rate variano in aumento o diminuzione, con cadenze prestabilite, secondo l’andamento dei parametri di indicizzazione fissati nel contratto.

TASSO MISTO

Durante la vita del mutuo il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto.

BILANCIATO

Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliabile a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

VARIABILE A RATA FISSA

Prevede una rata fissa nel tempo e le oscillazioni del tasso d’interesse determineranno un cambiamento nella durata del contratto che potrebbe ridursi o aumentare.

È il piano di rimborso del mutuo che indica l’importo, la composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi) e le relative scadenze.

Oltre alle voci di spesa da sostenere nei confronti della banca, come i costi per la concessione del mutuo: istruttoria pratica, assicurazione incendio e scoppio, il cliente deve sostenere alcuni oneri relativi ai servizi prestati da soggetti terzi come: i corrispettivi previsti per il perito che valuta l’immobile, per il notaio, per l’eventuale intermediario finanziario qualora esistente, ed il costo dell’imposta sostitutiva. Tutti questi costi sono complessivamente indicati nel TAEG.

Dopo l’istruttoria della pratica la banca delibera la concessione del mutuo e acconsente alla stipula davanti ad un notaio di fiducia del cliente. Dopo la sottoscrizione del contratto, solitamente entro 11 giorni, avviene l’erogazione delle somme.

Dopo l’erogazione inizia il periodo di rimborso del capitale, mediante il pagamento delle rate periodiche concordate, che può essere effettuato anche tramite addebito su conti correnti in essere presso altri istituti. In caso di ritardo nel pagamento della rata, sono dovuti gli interessi di mora, calcolati in percentuale in base all’importo e al tempo trascorso.

È la possibilità di spostare senza spese un mutuo e la relativa ipoteca da una banca ad un’altra, che offre condizioni più vantaggiose in termini di spread, durata o tipologia di tasso. L’importo richiesto alla nuova banca è finalizzato esclusivamente all’estinzione del vecchio mutuo di conseguenza non è possibile chiedere somme aggiuntive.